深圳龙岗宝龙安博科技园共13栋厂房债权详情分析
深圳龙岗宝龙安博科技园共13栋厂房债权详情分析
一、项目核心要素
（一）债权与资产概况
债权规模：总额 23907.14万元（本金19732.54万元+利息4174.6万元，截至2025年4月30日）
转让价格：22000万元（折合9.2折，低于债权总额近2000万元）
资产构成：13栋独立产权厂房，总建面65653.72㎡，位于龙岗宝龙科技城核心区，地铁14号线宝龙站地铁口
（二）物业详情
土地属性：工业用地，使用年限2010-2060年（剩余35年），独立厂区格局，每栋均持红本产权证
核心物业：
2号甲级写字楼：地下1层+地上24层（建面超4.6万㎡），1-2层酒店配套，3-19层办公（部分出租），20-24层酒店客房
其余12栋为3层厂房：地下1层+地上3层（单栋1600-2500㎡），6.5米层高（可隔两层），现状办公用途，出租率约80%
二、核心价值亮点
（一）区位优势：东部科创枢纽核心区
产业高地占位
地处宝龙科技城——深圳国家高新区核心园区，聚焦半导体、人工智能、生物医药等战略新兴产业，已集聚华为、大疆、中广核等龙头企业，形成年产值超2000亿元的科创集群。毗邻规划中的宝龙TOD综合体（含商业、人才房、产业配套），享受“工业上楼”政策倾斜，企业可申请租金补贴、研发费用加计扣除等多重优惠。
立体交通网络
地铁14号线直达福田中心区（40分钟），规划深大城际（2026年通车）、16号线南延线串联坪山、光明科学城；紧邻沈海高速、南坪快速，30分钟覆盖深圳机场、坪山高铁站，实现大湾区1小时商务通勤圈。
（二）资产质量：多元空间适配性强
写字楼价值
2号厂房超4.6万㎡甲级空间，标准层约2000㎡，4.2米层高配高速电梯、中央空调，部分楼层带稳定租约，适合企业总部、研发中心或区域分支机构入驻，低区酒店配套满足商务接待需求。
厂房改造潜力
12栋多层厂房6.5米层高，实用率超90%，可灵活改造为实验室、轻型智能制造车间或创意办公空间，适配“工业上楼”政策导向，满足科技企业生产研发一体化需求。
现金流稳定
租金水平：办公区60-80元/㎡/月，厂房区40-60元/㎡/月，年租金收入超3000万元，整体出租率80%，收益权已质押，为债权价值提供坚实支撑。
（三）交易优势：低成本入主核心区
价格窗口期：起始价折合单价仅3350元/㎡，显著低于周边同类园区8000-10000元/㎡售价，存在约50%的市场价值差，为深圳东部核心区罕见的价格洼地。
产权灵活性：13栋独立产权证可分拆处置（需符合产业准入），适配多元化投资策略，无论是整体运营还是分栋出租，均能实现资产配置优化。
三、区域发展红利
（一）政策强力赋能
国家高新区扩容：宝龙科技城纳入深圳国家高新区核心区，享受国家级产业扶持政策，高新技术企业可获15%所得税优惠，研发投入加计扣除比例提升至 100%。
龙岗东进战略：未来五年计划投资超5000亿元，重点建设宝龙科技城，预计新增20万就业岗位，带动办公及产业物业需求持续上扬。
（二）城市更新机遇
周边思达工业园“工改工”项目已启动，规划45万㎡产城综合体（含产业用房、商业、住宅），本案位于更新辐射核心区，随着区域配套升级，未来资产价值及租金水平有望实现30%以上增长。
四、适配客群与场景
（一）产业资本与实体企业
总部基地选址：中型科技企业可将2号写字楼作为区域总部，多层厂房改造为研发生产基地，依托地铁口便利与产业集群效应，降低企业运营成本。
园区运营布局：分栋出租给中小科创企业，打造“地铁上盖科创社区”，利用高实用率空间与政策优势，吸引初创团队及成长型企业入驻。
（二）投资机构与资本方
不良资产配置：以低于债权总额的价格入主，通过梳理租约、提升资产运营效率，实现价值修复后二次转让或证券化运作。
长期持有收租：依托稳定租金现金流（年收益超3000万元）及区域增值潜力，构建抗周期的核心区产业资产包。
（三）政府平台与国企
适合纳入政府产业载体储备，承接福田、前海外溢的科技企业，助力区域产业升级的同时，享受长期政策扶持与资产保值增值。
五、价值点睛
地铁口6.5万㎡产业资产，9.2折债权低价入主深圳东部科创核心，多元空间适配总部办公、研发生产及园区运营，坐享国家高新区政策红利与城市更新增值机遇，是大湾区产业投资的优质标的。
以上信息仅供参考，房源尚未开展相关尽调及背景调查，请待详核之后再参拍！
