深圳龙岗坂田核心区现钞生意年收百万+多金底商的7层带租约私宅法拍房
深圳龙岗坂田核心区现钞生意年收百万+多金底商的7层带租约私宅法拍房
坂田核心城中村，本案附带租约的7.5层私宅堪称现金流现房，1158.12㎡建面里藏着清晰可见的投资账本 —— 现成42间出租房，另加一楼整层火热旺铺，38间已签约在租，当前月均租金实打实收到十万多，租约平均剩余8.7个月，相当于买下即接手超100万/年的稳定现金流（按现有租金估算年收103.2万）。
一、地段硬通货：1公里圈住3万+潜在租客
出门200米就是华为坂田基地北门，步行10分钟内覆盖稼先科技园区、神舟电脑等6大产业园，超3.2万白领租客高频出没。所处城中村人流如织，烟火气十足，楼下竹即自带烟火气“buff”：50米内有2家生鲜超市、3家连锁餐饮，步行8分钟到坂田天虹商圈，通勤地铁5号线坂田站约1000米左右，骑共享单车5分钟直达，这样的地段对996上班族来说，就是“下楼有饭吃、上班不堵车”的理想之所。
二、空间全利用：120㎡占地榨出11倍使用价值
底层商铺：现租给连锁便利超市，月收1.8万（周边同面积商铺租金1.5-2万/㎡，此处单价1.5万，还有15%溢价空间），24小时营业客流不断，租金稳定如活期存款。
2-7层住区：37间带独卫单间/套间，主力面积20-30㎡，当前平均月租2300元（低于周边2500元均价12%，续租率82%），简单翻新后租金可提到2500-2800元，每层走廊加装智能货柜、自助洗衣，每层月均再增500元收益。
顶层80㎡露台：现作为公共晾晒区和花园休闲区，加装遮阳棚、休闲桌椅后，租客满意度提升30%，实测可降低15%空置率，相当于每年减少1.5个月空租期，多收5.5万租金。
三、投入产出比：1.3万/㎡起拍，租金回报率跑赢90%商品房
按起拍价1500万算，首付30%（450万），商贷1050万（利率5.5%，20年月供7.2万），现有月租金8.6万覆盖月供后，每月净剩1.4万。若优化租金至10万/月，月供覆盖后月净剩2.8万，年化租金回报率达7.7%（远超深圳商品房平均2.5%的回报率）。更关键的是，7成房间带租约，无需承担装修空置期，过户即收租，相当于别人养铺3年，咱直接接手成熟资产。
四、风险对冲项：看得见的“保底+增值”双保险
保底项：现有租约均通过正规平台签约，押金预收2个月，租金收缴率100%，近1年零违约；管理方提供3个月免费过渡期服务，手把手指导对接租客、处理日常报修。
增值项：坂田南旧改已启动，项目1公里内规划2块教育用地、1个地铁27号线站点（2028年通车），未来3年区域租金预计每年上涨8%-10%，相当于每年躺着赚100万+地段溢价。
五、算账给你看：普通人能不能拿下？
假设你手头有500万现金，买这套房：
首付450万，剩50万做装修备用金（其实大部分房间现成装修，基本不用动）。
每月租金8.6万到账，还掉7.2万月供，剩1.4万覆盖家庭开支，相当于用租客的钱还房贷，自己住顶楼大露台（若自住顶层，还能省5000元/月房租）。
这不是画饼式投资，而是翻开账本就能算清的现钞生意逻辑—— 坂田核心区，带租约、低单价、高实用率的整栋物业，全深圳找不出几套。懂行的人都知道：买出租房最怕空房养贷，但这里42间房，37间在赚钱，剩下4间挂出去3天就能租掉（周边中介实测数据），这样的现金流现房，才是真正能放进钱包里的硬资产。
以上信息仅供参考，房源尚未开展相关尽调及背景调查，请待详核之后再参拍！
