从钢混丛林到秀水山林深圳副中心圣莫丽斯法拍房藏在北站旁的山水雅居
从钢混丛林到秀水山林深圳副中心圣莫丽斯法拍房藏在北站旁的山水雅居
写在前面：最近帮朋友看房，挖到一套被低估的宝藏！
朋友预算在1500万左右，想找个——有山有水、离深圳市区不远、住着舒服的高端小区。我第一反应就想到龙华的圣莫丽斯花园——这小区我去年陪客户看过几次，当时就觉得它像藏在城市里的瑞士小镇，生态好、密度低、配套全。最近刚好刷到一套B区的法拍房信息，仔细看了下，发现真的又是一处低调的宝藏，值得好好聊聊。
一、先说小区：深圳少有的低密生态桃花源
圣莫丽斯花园在龙华区算是顶流了，但很多人可能只听过名字，没真正了解过。它最大的特点是“反套路”——别的豪宅拼高楼、拼奢华，它偏要拼生态和舒适。
地段够“金贵”：小区在龙华民治街道，紧挨着塘朗山郊野公园（小区内有专用登山步道），牛嘴水库也在附近。你别说，深圳这种“山+水+低密”的组合太少了——市区有山有水的地方要么太吵（比如华侨城），要么太远（比如光明），圣莫丽斯刚好恰到好处，开车半小时到福田、南山，下了班爬个山、钓个鱼，周末还能带孩子去塘朗山公园撒欢。
低密到“奢侈”：整个小区占地27.6万㎡，建面才33万㎡，容积率1.2（相当于每100㎡地盖12㎡房子），绿化率60%。这是什么概念？你站在小区里，抬头是树，低头是草坪，连小区道路都比普通小区宽一倍，开车都不用抢道。住惯了高楼大厦的人，来了这儿会突然觉得，原来房子可以这么“松快”。
配套全“接地气”：小区里有35000㎡的私家内湖（夏天晚上散步超舒服）、高尔夫练习场（朋友来家里可以直接打两杆）、三个星级会所（泳池、网球场、健身房都有）。楼下还有华润万家超市，买菜做饭不用跑远；龙悦居商业广场能吃饭、看电影，生活便利得很。最关键的是，小区物业是开发商自持的，管得严但不过分，绿化维护得像样板间，住了几年的业主都说小区越住越新。
二、这套法拍房：“硬核”的居住体验，藏在细节里
这次上拍的是B区09栋2单元01B，建面286.17㎡的跃层，精装修，满五唯一。先不说价格，单说房子本身的条件，真的能打：
户型够“聪明”：跃层设计（1-2层/5层），5室3厅3卫，一梯两户，南向采光。最妙的是它的分层功能——一层可以留给老人（客厅、老人房、公卫），二层留给年轻人（主卧、儿童房、书房），互不打扰。加上赠送的大面积花园（约50-80㎡）、全赠送的阳台和入户花园，实际使用面积能到500㎡以上。可以想象一下：早上在花园里浇花，中午在阳台晒被子，下午带孩子在客厅玩，晚上在露台上喝茶看星星——这种生活是不是大多数人向往的生活？
装修够“实在”：2008年建成的房子，但装修保养得不错（听说是当年的精装标准）。地板没怎么磨损，瓷砖也没空鼓，厨房的橱柜、卫生间的马桶都还能用。如果不想大动，直接搬进来就能住；要是想调整风格，换个地板、刷个墙，成本也不高。比起那些毛坯老破小，这房子省了至少几十万的装修钱和时间。
产权够“清爽”：满五，过户时不用交增值税（约9%）和个人所得税（约1%）。举个例子，假设市场价1865万，正常过户得额外掏160万左右的税；但这套房是满五标签，直接省了这笔钱，相当于白捡了一辆豪车。
三、价格对比：7.4折捡漏，比二手便宜近一半
现在小区同户型（286㎡左右）的二手房源，挂牌价基本在6.5-8.9万/㎡（C区甚至到8.9万）。但这套法拍房的起拍单价才4.79万/㎡，总价1371万，相当于市场价的7.4折。
打比方（别问我比方是谁，我不认识，打了白打）：同户型最近成交的二手价约1942万（单价6.8万），这套起拍价1371万，就算拍到法院评估价1714万（单价5.99万），还是比二手便宜200多万。为什么会这么便宜？因为是法拍房，原业主因借贷纠纷被拍卖，急于变现，所以价格压得低。但对买家来说，这就是捡漏——用二手的价格，买到全新的（或接近全新的）高端住宅。
四、价值潜力：为什么说它是潜力股？
有人说，法拍房风险大，买了会不会砸手里（花点小错找靠谱机构就好了）？但圣莫丽斯花园的这套房子，潜力实在是挺大的：
地段稀缺性：龙华的中央别墅区，土地早就开发完了，像这样低密（容积率1.2）、高绿化（60%）的社区，以后不会再有了。深圳的核心区（福田、南山）土地寸土寸金，能住人的地方越来越少。龙华作为城市副中心，核心区罗湖、福田、南山和宝中基本都能一步到位，配套也越来越完善（比如附近我提都没提的特色优势：深圳北站的交通枢纽地位），各种与生俱来的便利条件，促使这里的房子只会越来越金贵。
生态不可复制：塘朗山和牛嘴水库堪称是深圳的生态“绿肺”和“血源”，政府早就划了生态红线，不会开发。住在这儿，相当于“承包”了一片山水，以后不管是自住还是出租，都比普通小区更有吸引力（尤其是有孩子的家庭、喜欢自然的改善客群）。
配套持续升级：小区周边的商业、教育资源还在不断完善。比如龙华近年来引进了不少优质学校（像深圳外国语龙华学校），医疗资源（比如深圳新华医院）也越来越方便。住在这儿，既能享受现在的成熟配套，又能跟着城市发展升值。
五、最后说点实在的：这房子适合谁？
如果你是：
预算1500万左右，想找“有山有水、低密舒适”的高端住宅；
改善型家庭，需要分层居住（老人、孩子分开空间）；
能接受法拍房的风险（愿意花时间做尽调、处理可能的腾退问题）；
那这套房子就真的值得重点关注。
它的优势很明显：地段好、环境好、户型好、价格低；风险也有，但只要找对了像楼猪这样的辅拍机构，就完全能避开。
说白了，这就是“花二手的钱，买一线的居住体验”——这样的机会，在深圳可不多见。
以上信息仅供参考，房源尚未开展相关尽调及背景调查，请待详核之后再参拍！
