福田中心区写字楼投资参考：深圳新闻大厦27层7%回报率带租约

福田中心区写字楼投资参考：深圳新闻大厦27层7%回报率带租约

深圳福田深南中路新闻大厦27层整层写字楼：咱聊聊这处藏在市中心的资深宝贝

最近有个朋友问我，深圳中心区还有没有性价比高、又能稳定收租的写字楼？我想了想，突然想起深南中路上的新闻大厦——那栋藏在荔枝公园边上、红岭地铁站旁边、看着有点年纪却依然精神的老楼宇。

一、这栋楼啊，藏着福田的“老故事”

要聊新闻大厦，得先说说它的位置，其坐落于深南中路1002号，红岭路和深南中路交叉口，红岭地铁站旁边。您要是走过深南中路，应该见过那片玻璃幕墙的建筑群，新闻大厦就在其中，北边一抬眼就是荔枝公园的碧树绿茵，南边能望见深圳大剧院的白墙，东边红岭商圈的热闹声音都能听见，西边离华强北的电子城也就两站地。这位置，说是福田中心区的黄金交叉点都不为过。

说它有故事，是因为这楼的建设时间横跨了上世纪90年代到2000年初。听物业的人讲，最早的一批楼是1995年建的，后来1号楼因为后期升级改造，实际完工是2003年。所以您要是现在去看，楼里的电梯、走廊还带着点新装修的痕迹，但整体风格还是保留了老商务楼的经典样儿：钢混框架、玻璃幕墙，楼道里的感应灯一亮，还有点当年高大上的味道。

管理这栋楼的是深联物业，管理费包含空调费一起21块/㎡/月，在福田中心区算中等吧。楼里的设施倒没掉链子：中央空调24小时供应，消防系统定期检查，保安大哥混久了都是熟面孔，连电梯都擦得锃亮，毕竟在核心区，硬件维护必须到位。

最难得的是，这楼生在福地——周边的配套早就在这儿扎了根。地铁1/3/9号线的大剧院站、红岭站、红岭南站，走路最远也就几分钟；公交站就在楼下，3路、8路、104路啥的，想去哪儿都能搭；买菜有岁宝，吃饭去KKMALL，连小孩上学都不用跑远，深圳外国语学校初中部、荔园小学同福校区而且还都是顶流，走路10分钟全到。

二、27层这层，藏着黄金楼层的门道

这次拍卖的是1号楼27层整层，一共38层，算下来是中高区。您要是站在楼下抬头看，27层的窗户在玻璃幕墙上挺显眼，不高不低的楼层，既避开了底层的嘈杂，又不用爬太高（电梯到27层也就半分钟），视野还开阔。

具体说说这层的情况：

1、面积和用途：整层证载面积1833.81㎡，分成了15套独立办公室，最小的116㎡，最大的能到200㎡。房产证上写得明明白白：办公用途，土地使用年限从1991年到2041年（还有16年到期）。

2、硬件条件：层高3.3米，不算矮（现在很多新楼也就3米），使用率约70%（老楼里算正常）。最有意思的是，听说里面还留着几个广电级的直播间和外景库，当年可能有传媒公司租在这儿，现在空着，倒适合做直播、文创类的企业。

3、租金情况：现在带租约拍卖，租约一年一签，市场租金大概130元/㎡/月。算下来一年租金能到238万左右，按起拍价4080万算，回报率7%——目前深圳写字楼市场，了不起也就4%-5%。

三、和周边比，这价格算实在吗？

有人可能会问：4080万买整层，贵不贵？咱们不妨横向比比。

先看单价：这次起拍单价约2.21万/㎡。2025年7月，同商圈有个写字楼拍卖，5100万起拍，单价2.78万/㎡；2023年1月，福田同类型写字楼均价才1.57万/㎡。这么看，新闻大厦的单价算中高位，但贵有贵的道理，它是中高区，带租约，装修还能用（部分精装），不像有些老楼得自己花钱翻新。

再看周边竞品：锦峰大厦离它不远，单价约2.26万/㎡，租金差不多但楼龄更老；上步大厦定位高端，单价3.26万/㎡，但位置稍偏。这么一比，新闻大厦的2.21万+7%回报确实更接地气。

不过咱也得说实话，这楼也有隐忧：

租金可能会降：2025年1月，同楼层有套毛坯房挂出来，租金才70元/㎡·月（空了好几个月没租出去）。现在带租约的130元/㎡·月是市场价，但要是经济不好，企业退租多了，租金往下走也不是没可能。

供应量太大：深圳这几年写字楼建得太多，核心区虽然稀缺，但长期持有还得看去化周期，现在福田写字楼的去化周期约18个月，也就是卖完现有的要1年半，压力不小。

但总体来看，本案写字楼地处深圳核心位置，交通区位、配套建设、资源供给、服务品质都是城市主动脉上最核心的存在，具有无可匹敌的先天优势。

四、要是真想买，得注意啥？

说了这么多，要是您动了心思，这几件事可得先查清楚：

1、实地看看真模样

别光看照片，得自己去27层转悠转悠：

看看窗户有没有被旁边的楼挡住（南北向的采光，中午太阳好的时候最明显）；

问问物业现在的租户是谁（做什么行业的？租约还剩多久？）；

摸摸墙面有没有裂缝，看看电梯运行稳不稳（老楼的话，这些小毛病可能影响使用）。

2、 委托专业机构核查产权和隐形成本

土地年限：确认2041年到期的土地有没有抵押、查封（要是被人盯上了，过户可能卡壳）；

产权性质：办公用途能不能注册公司？有些老楼因为历史原因，商办类限制多，得提前问清楚；

拍卖附加费：有没有欠物业费、水电费？原租户搬走要不要赔违约金？这些都得算进成本里。

3、想清楚自己要干啥

要是自用：这层能分割成116㎡的小办公室，特别适合传媒、文创、科技公司——周边广电资源多，找客户、合作都方便；

要是想投资：短期转售得看市场热度（现在福田写字楼价格稳，但政策要是变了也说不准）；长期持有的话，核心区的稀缺性就是护城河，租金哪怕降点，回报率还是比存银行强。

五、最后唠两句

本案这整层写字楼，就像福田中心区的老茶饼——看着有点旧，可越品越有味道。7%的回报率+带租约的双保险、16年的土地剩余年限，都是它的加分项。但买之前可得擦亮眼睛，实地看看、查清楚产权，别被表面划算迷了眼。

要我说啊，您要想找个能稳定收租、位置又好的写字楼，这处值得重点考虑——毕竟在深圳中心区，这样的机会可真不多见。

以上信息仅供参考，房源尚未开展相关尽调及背景调查，请待详核之后再参拍！