深圳龙华法拍房别墅深度观察：两套房源的隐藏价值与选择逻辑
深圳龙华法拍房别墅深度观察：两套房源的隐藏价值与选择逻辑
最近刷到龙华区两套法拍别墅的信息，仔细对比后发现，这可能是近年少有的高性价比标的。作为长期关注房产市场的普通人，我试着用最直白的方式拆解它们的价值点，给正在观望的朋友提供点参考。
一、第一套：圣莫丽斯花园A01栋A房——老牌别墅也得“打骨折”
位置：
龙华民治街道，靠近地铁4号线玉龙站，周边学校、商场一应俱全。
基本情况：
建成于2007年，4层独栋，7室6卫，精装修带花园，证载面积306.9㎡。
起拍价1335万，评估价1907万，但参考市场价居然高达3679万！相当于3.6折甩卖，光差价就能省下2300多万。
为什么值得关注？
地段没得挑：梅林山下，清新自然。紧挨着深圳北站，直通全国各地；出门南坪快速，去福田半小时直达。
户型能打：7间卧室带6个卫生间，自带院子，明显是为多代同堂家庭设计的。精装省了装修麻烦，直接能入住。
捡漏空间大：按市场价算，这套房每平米不到4.4万就能拿下。周边二手房均价都破10万了，尤其限墅令下，这种别墅资源更是稀缺性明显，况且本案极度靠近深圳核心区，价格恰又低到离谱。
潜在顾虑：
房龄17年，得仔细检查水电和墙体状况。
起拍价1300多万不算低，更适合资金充裕的买家。
二、第二套：仁山智水花园B02栋106——新派别墅的“稳妥之选”
位置：
龙华观澜街道，鹭湖片区低密社区，环境安静。
基本情况：
2013年建成，5层联墅带负一层，6室4卫，带超700㎡入户花园、超级大露台和私家车位，面积205.8㎡。
起拍价1156万，评估价和市场价都是1512万，相当于7.7折，价差350万左右。
有轨电车高新区东站及在建地铁22号线观湖站距本案100米左右。
为什么值得考虑？
产品更现代：联墅设计实用，负一层可改书房或储物间，露台能种花或做阳光房。
配套齐全：私家车位解决了停车难题，社区容积率低，绿化率高，适合喜欢安静的家庭。
风险更低：起拍价等于评估价，成交价大概率不会低于市场价，适合求稳的买家。
潜在顾虑：
面积比第一套小，户型设计偏紧凑。
片区发展速度比不上北站周边，升值空间可能受限。
三、对比结论：按需求选，别只看价格
奢居或投资需求选圣莫丽斯：
如果预算充足（至少准备1500万），这套房能同时满足“核心地段+超大空间+低单价+N”超三大需求。尤其适合两类人：
企业主：别墅作为会所或接待场所，地段和面积自带商务属性。
多代家庭：老人住一楼，孩子有独立卧室，保姆房和储物间齐全。
要省心选仁山智水：
1000万出头拿下带车位、露台的联墅，适合：
新深圳人：通勤到福田或南山相对便利，社区环境适合带孩子生活。
长线投资者：鹭湖片区有生态资源加持，租金回报率甚至可能比市区老别墅还要高。
四、敲桌板：普通人避坑指南
实地看房比啥都重要：
法拍房照片和描述可能有美化，尤其注意圣莫丽斯花园的花园是否维护良好，仁山智水露台的防水是否过关……我操的心可不比谁少呢。
算清持有成本：
两套都是“满五”，省了增值税及其他税费（先垫后退），但契税（非普1.5%）、物业欠费仍需自己承担。
警惕隐性成本：
别墅的维修基金、装修押金、车位管理费可能比普通住宅高，提前向物业了解清楚。
五、最后说句实在话——更是心里话
这两套房子本质上都是“价格倒挂”产物——市场价虚高，法拍价回归理性。但千万别被“省几百万”的噱头冲昏头，真正决定价值的还是地段和产品力。如果手头资金允许，圣莫丽斯花园的稀缺性更值得赌一把；如果求稳，仁山智水花园的性价比更稳妥。理性点看问题，法拍房起拍价不等于最终成交价，一切都要以竞拍结果为准。盲目自行参拍易陷坑，别为了省那点小钱掉进了大坑。这年头谁也不比牛逼多少，但是永远相信，人外有人天外有天。就像看病一样，要去综合性的大医院，因为那里的检查设备齐全，各个科室和诊疗措施也都相对比专科医院靠谱，起码综合性强，而且背后有保障，所以要买法拍房，就得找专业靠谱的机构合作，省心省钱又省力。
以上信息仅供参考，房源尚未开展相关及背景调查，请待详核之后再参拍！
