成本到收益全面碾压深圳福田梅林卓越中心顶层整层比租楼划算3倍的资配方案

成本到收益全面碾压深圳福田梅林卓越中心顶层整层比租楼划算3倍的资配方案

一、项目整体概况

地理位置：位于深圳市福田区梅林街道梅都社区中康路126号，卓越城综合体核心商务楼宇，楼下即地铁5号线/9号线换乘站上梅林站L口，周边众多公交线路密集，15分钟直达深圳CBD、福田高铁站和深圳北站，接驳香港落马洲口岸，辐射大湾区商务圈。

二、建筑指标与空间设计

A座为地上28层、地下4层的超高层甲级写字楼，建筑总高度达158米，本案位于28层（顶层），标准层高4.1米，净高2.9米，属楼宇最高层，视野无遮挡。采用单边核心筒布局，实现59米大面宽、17米进深的通透空间，配备冰蓄冷中央空调系统，错峰用电降低能耗。地下4层为停车场及设备用房，保障高效商务运转。

三、入驻生态与区域价值

作为福田北中轴地标，A座吸引多元企业入驻，涵盖新能源、信息技术、法律服务、现代农业等领域，形成高端商务集群。楼下20万㎡卓悦汇购物中心、梅林天虹商场、深圳档案中心等政务商业配套环伺，梅林公园、大脑壳山等生态资源丰富，构建产城融合的优质办公环境。

四、本案核心资产详情

产权与空间属性

• 证载信息：持有10本产权证，证载面积合计2232.24㎡，已打通为整层无柱化空间，可灵活规划总裁办公区、会议中心、开放式办公区等功能模块，适配总部型企业定制需求。

• 物业指标：位于28层（总高28层），建筑垂直高度超100米，尽享360°城市景观；房屋用途为办公，商品房性质，建成于2016年，土地使用年限40年（2012-2052年，剩余约27年）。

五、投资价值与交易亮点

价格优势突出：

起拍价：7037.01万元，折合单价3.15万元/㎡，显著低于福田中心区同品质写字楼均价（普遍超5万元/㎡），成本优势显著。

稳定租金收益：当前市场租金210元/㎡/月，年租金收入达562.5万元，按起拍价计算年化回报率8%，远超写字楼市场平均水平（4%-6%），现金流稳定且抗风险能力强。

空间稀缺性：

顶层整层物业具备地标昭示性，全明落地窗设计最大化采光面，适合企业打造形象展示总部；无柱化连通空间减少改造损耗，降低二次装修成本。

区域增值潜力：

依托梅林-彩田片区城市更新规划（旧改体量超300万㎡），未来商务氛围与配套能级持续提升；地铁上盖物业属性叠加北站枢纽辐射效应，资产保值能力强劲。

六、适配客群与场景建议

• 企业自用：科技研发、金融投资、专业服务等行业头部企业，可利用整层空间构建多功能复合办公场景，强化品牌辨识度。

• 机构投资：适合保险、信托等长期持有型投资者，依托稳定租约与区域价值成长，实现资产配置多元化。

• 资产运营：可改造为高端联合办公空间，精准匹配福田北新兴产业集群的柔性办公需求，提升空间利用效率。

本案以顶层整层的稀缺属性、高性价比的交易条件、稳定优异的租金回报，成为福田核心区不可多得的商务资产标的。无论是企业战略布局自用，还是作为稳健型投资配置，均能在深圳中轴线发展机遇中占据价值高地。

以上信息仅供参考，房源尚未开展相关尽调及背景调查，请待详核之后再参拍！